Die Regierung Kern möchte das Wohnungsproblem lösen: durch Privatisierung des sozialen Wohnbaus

Christian Kern Plan A

Österreich hat ein Wohnbauproblem. Die Zahl der Neubauten hinkt dem Bedarf deutlich hinterher. Die von Bundeskanzler Christian Kern im Plan A und im Arbeitsprogramm der Regierung skizzierte Plan würde – so er umgesetzt wird – den gemeinnützigen Wohnbau de facto privatisieren. Teil drei der Serie: Bauen in RotChristoph Ulbrich hat das vielschichtige Problem ausführlich durchleuchtet und erklärt den Haken am Plan. Dabei ist er auch alten guten Bekannten begegnet. Denn der Wiener Ex-Wohnbaustadtrat und Österreichs Ex-Bundeskanzler Werner Faymann hat bei dieser Sache seine Finger im Spiel. Ebenso der Ex-Kanzleramtsminister Josef Ostermayer.


Der Wohnbau-Plan A: Altbekannte Forderungen, keine Mietrechtsreform und eine scheinbar harmlose Idee.

Mitte Jänner 2017 präsentierte Christian Kern seinen umfangreichen Plan A. Ab Seite 100 sind darin Kerns Vorschläge zum Thema Wohnen skizziert. Die ersten vier Punkte tragen die Handschrift der Mietervereinigung. Nachvollziehbare Richtwertmieten, geringere Betriebskosten, die Abschaffung von Maklergebühren für Mieter und die Beschränkung von Befristungen. All das sind für die Mieter sinnvolle – doch altbekannte – Forderungen der SPÖ. Die dringend notwendige, indes immer wieder gescheiterte Reform des Mietrechtsgesetzes steht hingegen nicht am Plan. Eine solche umfangreiche Reform ist – das weiß sicher auch Bundeskanzler Kern – mit der ÖVP nicht zu machen. Oder wie es Justizminister Brandstetter ausdrückte, als die Regierung die Mietrechtsreform Ende 2014 einmal mehr auf die lange Bank schob: Man „kann kein Gesetz erzwingen“.

Eine Forderung des Plan A ist neu: Die de facto Privatisierung des gemeinnützigen Wohnbau

Nur im fünften Punkt hat Christian Kern einen wirklich neuen Ansatz. Und der hat es in sich. Unter der Überschrift „Gemeinnützige Bauträger Motivieren“ ist dort zu lesen:

Durch die Beseitigung bestehender Barrieren für Investitionen sollen verstärkt Mittel in den Bau von leistbaren Wohnungen durch gemeinnützige Bauträger fließen. (…) Im Moment können institutionelle Anleger (wie Versicherungen) allerdings nur sehr eingeschränkt in gemeinnützige Wohnbauträger investieren, da solche Anteile nur eingeschränkt handelbar sind. Durch entsprechende Anpassungen könnte die Investition in gemeinnützige Wohnbauträger für institutionelle Anleger deutlich interessanter werden. ExpertInnen gehen von einem Potential von ca. 2 Milliarden Euro pro Jahr bis 2020 aus, was jährlich etwa 10.000 zusätzlichen Wohnungen entspricht.

Es sollen also verstärkt Mittel in den Bau von leistbaren Wohnungen durch gemeinnützige Bauträger fließen. Was auf den ersten Blick sinnvoll klingt, würde in der Umsetzung allerdings den letzten Rest Gemeinnützigkeit aus dem gemeinnützigen Wohnbau entfernen. Doch dazu später mehr.

Erster Schritt: Regierung übernimmt Forderung aus dem Plan A

Als Kanzler Kern und ÖVP-Vizekanzler Mitterlehner zwei Wochen später das Arbeitsprogramm 2017 der Regierung präsentieren, findet sich genau diese Forderung wieder. Im Arbeitsprogramm ist auf Seite 6 unter Punkt 1.8 zu lesen:

Zusätzliche Mobilisierung privaten Kapitals
Um institutionellen Anlegern Investitionen in Anteile gemeinnütziger Wohnbauträger zu erlauben, soll der künftige Verkaufspreis dieser Anteile über dem Kaufpreis liegen können, ohne dass es zu höheren Gewinnausschüttungen der Wohnbauträger kommen muss.

Dieser scheinbar unscheinbare Satz hat einiges an Sprengkraft in sich. Bedeutet er doch nichts anderes als die Privatisierung des sozialen Wohnbaus – durch die Hintertür. Übrigens: Kein anderer Punkte aus Kerns Wohnbau-Plan A hat es ins Arbeitsprogramm der Regierung geschafft.

Hintergrund: Was ist überhaupt noch gemeinnützig am Gemeinnützigen Wohnbau?

Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) werden landläufig als „Genossenschaften“ bezeichnet. Tatsächlich ist aber nur ca. die Hälfte der GBVs als Genossenschaft organisiert. Viele – vor allem große „Genossenschaften“ – sind in Wirklichkeit gar keine.
Die Bezeichnung „gemeinnützig“ ist im Zusammenhang mit Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) auch jetzt schon streng genommen falsch und irreführend. Gemeinnützig Bauvereinigungen genießen – so wie andere gemeinnützige Institutionen – zahlreiche steuerliche Vorteile. Sie sind beispielsweise von der Körperschaftssteuer befreit. Anders als andere gemeinnützige Institutionen können GBVs aber sehr wohl Gewinne – in der Höhe von max. 3,5% des Stammkapitals – ausschütten. Anders als bei anderen gemeinnützigen Organisationen müssen sämtliche Gewinne NICHT dem (gemeinnützigen) Zweck entsprechend reinvestiert werden.
Der wohl bekannteste Steuerrechtler des Landes, Prof. Werner Doralt, bezeichnet in seinem Lehrbuch den Gebrauch des Begriffs „gemeinnützig“ im Zusammenhang mit GBVs deswegen auch als „Missbrauch durch den Gesetzgeber“ und Täuschung der Rezipienten „über die Interessen der steuerbegünstigten Institution“.

Die im Regierungsprogramm skizzierten Gesetzesänderungen würden nun auch den letzten Rest „Gemeinnützigkeit“ der GBVs „verkaufen“.

Anleger wollen Renditen sehen

Plan A und Arbeitsprogramm der Regierung wollen also Anleger motivieren zu investieren. Nicht wirklich beantwortet wird allerdings die Frage: Warum sollte, ein (institutioneller) Anleger in ein (gemeinnütziges) Unternehmen investieren? Für einen Anleger gibt es eigentlich nur eine Motivation ein Investment zu tätigen. Und das ist die Rendite. Schon jetzt kann ein Investor mit einer GBV eine Rendite von 3,5% auf das eingesetzte (Stamm-)Kapital erzielen. Angesichts der derzeit extrem niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt ein gar nicht so schlechter Prozentsatz. Nach Ansicht der Regierung aber offensichtlich noch nicht genug.

Bewertung nach Eigen- statt Stammkapital. Was die Gesetzesänderung bedeuten würde?

Eigentümer der GBVs sind, so sie keine Genossenschaften sind, Kommunen, Gewerkschaften, aber auch Stiftungen, Banken oder Versicherungen. Derzeit können diese Eigentümer Anteile an einer GBV nur zu jenem Preis wieder verkaufen, zu dem sie diese Anteile gekauft haben. Die Vorlage der Regierung sieht vor, das aufzuheben. Anstatt am einbezahlten Stammkapital würde sich der Wert der Anteile dann vor allem am meist um ein vielfaches höheren Eigenkapital bemessen. Also schlicht am Marktwert. Die Anteile der Eigentümer wären über Nacht ein vielfaches Wert. Und das aufgrund jener Rücklagen, die aus den Mietzinsen der Mieter gebildet werden. Und eigentlich den Bau von Wohnungen für die nächsten Generation dienen sollen.

Geldregen für Investoren. Zwei konkrete Beispiele.

Das Österreichische Siedlungswerk (ÖSW) z.B. ist eine gemeinnützige Aktiengesellschaft mit einer Bilanzsumme (2014) von 855 Millionen Euro. Laut Firmenbuch gehört das ÖSW zu gut 80% der „Ingeborg Meier Privatstiftung“. Das Stammkapital des ÖSW beträgt 5 Millionen Euro. Die Ingeborg Meier Privatstiftung hat also für diese 80% 4 Millionen Euro bezahlt. Jährlich werden maximal 3,5% Gewinn an die Privatstiftung ausgeschütet. Das können also maximal 140.000 Euro sein. Das Eigenkapital des ÖSW ist aber – durch Rücklagen aus den Mieteinnahmen – in den letzten Jahrzehnten auf 124 Millionen Euro angewachsen. Also das 20-fache des ursprünglichen Stammkapitals. Eine Beurteilung des Unternehmenswertes nach den geplanten Regeln würde der Wert des Assets von einem Tag auf den anderen um das 20-fache steigen. Das klingt nach einer unglaublichen Wertsteigerung, entspricht aber in etwa den Berechnungen der Presse wonach alle Gemeinnützigen zusammen derzeit einen Wert von ca 700 Mil. Euro haben. Und sich dieser Wert mit der Gesetzesänderung auf über 11 Mrd. auf das 15-fache steigern würde.

Ähnlich das Bild beim Österreichischen Volkswohnungswerk (ÖVW). Das ÖVW ist laut Homepage seit 1984 „zu 100% Tochter der Erste Bank“. Dieser 100%-Anteil ist nach derzeitiger Rechtslage lediglich die Höhe des Stammkapitals wert. Und das Stammkapital des ÖVW – bezahlt von der Erste Bank – beträgt bescheidene 218.000 Euro. Würde man das ÖVW hingegen nach Marktwert bewerten, wäre es ein vielfaches Wert. Denn das Unternehmen hat laut Bilnz (2013) eine beachtliche Bilanzsumme von 366 Millionen Euro, ein Eigenkapital von 34 Millionen und machte alleine 2013 einen Bilanzgewinn von fast 7 Millionen Euro.

Der gemeinnützige Wohnbau sieht sich in seiner Existenz bedroht

Es hat ein paar Wochen gedauert, aber dann hat die Branche auf die Forderung von Christian Kerns Plan A bzw. des Arbeitsprogramms der Regierung reagiert. Die Branche, das ist in erste Linie der Revisionsverband „Verband der gemeinnützigen Bauträger“.
Der Vorstand des Verbandes ist – wie so oft in Österreich – streng großkoalitionär aufgeteilt. Derzeit besteht der Vorstand aus den SPÖ-nahen Karl Wurm (GEWOG) und Ewald Kirschner (GESIBA) und den ÖVP-nahen Alfred Graf (GEDESAG) und Herwig Pernsteiner (ISG).
Der Vorstand ist sich einig, dass die Gesetzesänderung die Existenz des gemeinnützigen Bausektors beenden würde. Somit sind sowohl die SPÖ-nahen als auch die ÖVP-nahen WohnbauexpertInnen gegen den Vorschlag. Die Bautensprecherin der Grünen, Gabriela Moser, bezeichnet die Pläne der Regierung – wohl zurecht – wörtlich als “Genickschuss” für den sozialen Wohnbau. 

Gibt es überhaupt ein Finanzierungsproblem?

Machen wir wieder einen Schritt zurück. Mehr Investitionen in den Wohnbau. Das klingt angesichts der Wohnungsnot auf den ersten Blick nach einer guten Idee. Allerdings sind das Problem der gemeinnützige Bauträger nicht primär mangelnde Finanzmittel. Wie etwa auch die Bautensprecherin der Grünen Gabriela Moser in den Medien betont.  Die GBVs kommen in der derzeitigen Niedrigzinsphase über unterschiedliche Hebel leicht an „billiges Geld“. So hat sich z.B. die Sozialbau AG 2015 über eine 20-jährige Unternehmensanleihe 35 Millionen Kapital geholt. Zu einer Verzinsung von 2,2%. Die Vorstände der Sozialbau berichten von regem Interesse an den Anleihen des Unternehmens.

Ein Finanzierungsproblem gibt es also im Sozialen Wohnbau eher nicht. Das Hauptproblem, warum zu wenig gebaut wird, liegt wo anders: Nämlich bei den Grundstücken.

Die Gemeinnützigen brauchen nicht Geld, sondern Grundstücke

Die Bestimmungen der Wohnbauförderung sehen vor, dass nur Bauten gefördert werden, die keinen höheren Bodenpreis als 250 Euro/m² Wohnfläche haben. Ein Preis der wegen der in den letzten Jahren stark gestiegenen Grundstückspreise in den Ballungsräumen nicht mehr erreichbar ist. Selbst in absoluten Randlagen wie z.b. Stammersdorf liegen die Preise bereits bei 350 Euro. In besseren Gegenden nochmals weit darüber.

Es mangelt somit an für den gemeinnützigen Wohnbau geeigneten – weil leistbaren – Grundstücken. Eine Tatsache, die übrigens nicht neu ist. Die GBVs kommunizieren seit Jahren, dass die steigenden Grundstückspreise ein massives Problem für den sozialen Wohnbau sind. So GBV-Obmann Karl Wurm per Presseaussendung bereits 2012(!)

Also: Grundstücksverkäufe unter Wert. Eine typisch österreichische Lösung

In diesem Konntext ist auch die jüngste Kritik des Rechnungshofs zu verstehen. Ja die Stadt hat Grundstücke unter Marktwert verkauft. Allerdings mit dem Ziel den GBVs Grundstücke zur Verfügung zu stellen, deren Kaufpreis unter der gesetzlichen Preisbeschränkung liegt. Oder anders gesagt: Würde die Stadt Grundstücke ausschließlich zum Marktwert verkaufen, käme niemals eine GBV zum Zug. Insofern ist das Vorgehen der Stadt eine typisch österreichische Lösung. Man umgeht ein Gesetz, aber immerhin – das sei zur Ehrenrettung von Stadtrat Ludwig gesagt – in guter Absicht. Eine typisch österreichische Lösung eben.

Regierungsvorlage aus dem Lobbyistenbüro

Der Entwurf zur Regierungsvorlage, der seit Jänner durch die Branche sickert, ist aber nicht nur ob seines Inhalts brisant. Bemerkenswert ist auch, wie der Gesetzesentwurf zustande kam. Geschrieben haben den Gesetzesentwurf nämlich nicht die Legisten des zuständigen Wirtschaftsministeriums. „Gemunkelt wird, dass ein Rechtsanwalt eines Finanzkonzerns als Autor fungiert haben soll.“ berichtet der Standard Anfang Februar. Wer die Branche kennt, denkt dabei schnell an die SPÖ-nahe Wiener Städtische Versicherung – Mehrheitseigentümerin der Sozialbau AG, der größten GBV des Landes. Eine Vermutung, die von Recherchen des Falter ein Monat später bestätigt werden. Der Falter zitiert den Direktor des Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen, Alois Feichtinger, mit den Worten: “Es ist naheliegend, dass der Vorschlag aus der Finanzindustrie kommt”

Werner Faymann & Josef Ostermayer lobbyieren gemeinsam für Investoren

Die Wiener Städtische Versicherung hat seit September 2016 einen prominenten Lobbyisten in Sachen Wohnbau-Finanzierung: Ex-Bundeskanzler Werner Faymann.

Im gleichen Konzern ist seit November 2016 auch der engste Vertraute Faymanns zu Regierungszeiten  tätig: Ex-Kanzleramtsminister Josef Ostermayer ist seit November 2016 im Vorstand der Sozialbau AG. Der mit ca. 300.000 Euro gut dotierte Vorstandsposten wurde extra für Ostermayer geschaffen. Denn der Vorstand der Sozialbau wurde von drei auf vier Mitglieder vergrößert. Während Ostermayer also direkt bei Österreichs größter GBV arbeitet, lobbyiert Fayman für die Mehrheitseigentümerin der Sozialbau.

Während Faymanns Rolle als Lobbyist der Wiener Städtischen klar ist, ist die Rolle von Josef Ostermayer undurchsichtiger. Denn obwohl wie oben erwähnt alle prominenten Vertreter des Gemeinnützigen Wohnbaus gegen den Vorschlag aus dem Plan A bzw. dem Arbeitsprogramm der Regierung sind, arbeitet Ostermayer als Vorstand der größten GBV des Landes in die andere Richtung. Der Falter berichtet aus der Branche: „Ostermayer lobbyiert seit Monaten für die Gesetzesänderung, in Ministerien, bei Interessenvertretungen.“

Resultat: Eine Steilvorlage für HC Strache

Spät, aber doch, ist schließlich auch der Parteiobmann der nach Eigendefinition „sozialen Heimatpartei“ auf das Thema aufmerksam geworden. Das Ganze ist ja auch eine Steilvorlage für Strache. Vor wenigen Tagen titelt die FPÖ eine Presseaussendung „HC Strache: SPÖ-Kanzler Kern will Genossenschaftsmieter an die Finanzindustrie ausliefern“, Und weiter „Was wir hier erleben, ist echter Neoliberalismus. Offenkundig möchte Christian Kern den Weg Margaret Thatchers gehen und das Sozialwohnungswesen schrittweise demontieren“. Eine Einschätzung mit der Strache im wesentlichen richtig liegt.

Nicht das Kind mit dem Bade ausschütten: Was die Regierung sinnvollerweise tun sollte

Keine Frage: Es gibt zahlreiche Probleme im Bereich der Gemeinnützigen Bauträger: Absurd hohe Managementbezüge, Freunderlwirtschaft, keine effizienten Kontrollen, intransparente Grundstücksvergaben. Die Lösung kann aber nicht sein, die GBVs der Finanzindustrie zu überlassen und die Idee des gemeinnützigen Wohnbau damit de facto abzuschaffen.

Zuerst sollte schnell die – immer wieder geforderte – Widmungskategorie “geförderter Wohnbau” geschaffen werden, um genug Grundstücke zur Verfügung stellen zu können. Als zweites bräuchte es ein Ende der Selbstkontrolle der GBVs und stattdessen eine Prüfung der GBVs durch den Rechnungshof – auch das ist keine neue Forderung. Drittens ist die immer wieder verschobene Reform des Wohnrechts nötig. Das Mietrecht ist ungerecht. Und das einschlägige Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist derart unverständlich, dass sich selbst Experten kaum zurecht finden.

6 Kommentare

  1. An Forderungen fällt mir noch ein:
    dass Gemeinnützige ihr angehäuftes Kapital wirklich in den Wohnbau inverstieren müssen,
    dass Wohnbauförderungsmittel von den Ländern nicht zweckentfremdet verwendet werden dürfen,
    dass mit öffenltichen Mitteln nicht privates Eigentum geschaffen werden soll, das heißt, dass kein Wohnungseigentum gefördert werden soll,
    dass eine Mietkategorie geschaffen werden sollte, wonach bei Gemeindewohnungen oder Wohnungen gemeinnütziger Gesellschaften die Miete an das Einkommen gekoppelt werden kann; das würde fehlbelegte günstige alte Wohnungen für jetzt Bedürftige frei machen.
    …..

    1. Ich kann Ihren Forderungen weitgehende zustimmen. Zum letzten Punkt: Auch ich bin für eine “Fehlbelegungsabgabe” wie es sie in einigen Bundesländern in Deutschland gab. Also sprich die Miete steiget (moderat) wenn das Einkommen der Mieter steigt – und singt umgekehrt vielleicht auch, wenn das Einkommen (durch Karenz, Arbeitslosigkeit, etc) sinkt.
      Wichtig ist mir aber trotzdem, dass diese Maßnahme nicht dazu führt, dass Leute sobald sie mehr verdienen sofort ausziehen. Der soziale Wohnbau ist – und das soll er auch bleiben – sozial halbwegs durchmischt.

    2. Die sogenannte “Fehlbelegung”: Ich kann das Argument einer einkommensabhängigen Miete nicht nachvollziehen, weil jeder Vermieter/jede Bauvereinigung dann blöd sein muss, wenn er/sie Wohnungen an “Bedürftige” vergibt; dann hat er/sie ja weniger Einnahmen. Ergo geht der gewünschte Effekt gar nicht auf! Ich finde das System besser, dass die gemeinnützige Bauvereinigung alle Mieter gleich behandelt, die Bedürftigen aber ohnehin weniger bezahlen, weil sie eine Subjekthilfe (Wohnbeihilfe) bekommen. Die Besserverdienenden zahlen daher ja ohnehin mehr für die Wohnung im selben Bau, und sie zahlen in das System auch mehr ein (höheres Einkommen bedeutet höheren Wohnbauförderungsbeitrag, der vom Gehalt/Lohn abgezogen wird).
      Und: Warum schaut man bei der Frage der “Fehlbelegung” immer nur auf Mieter in Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen? Was ist mit den Förderungsnehmern, welche in den letzten Jahrzehnten die Steuermittel in der Regel sogar cash kassieren? Die Eigentümer von gefördert errichteten (und sanierten) Häusern und Wohnungen. Dort redet kaum jemand von “Fehlbelegung” wenn der mittlerweile wohlhabendere zB Häuselbauer sein Immobilienvermögen durch die Förderung erwirtschaftet hat; [ dazu noch: das Argument, die Förderung (wenn es ein Darlehen war) wurde ja zurückbezahlt, stimmt nicht: der Fördervorteil (Unterschied der Zinsen eines Kapitalmarktdarlehens zu einem Förderdarlehen) wird nie zurückgezahlt. ]

      1. Guten Tag Herr Rosifka,

        die Idee der Fehlbelegungsabgabe ist ja die, dass Mieter beim Bezug der Wohnung die Gehaltsgrenzen erfüllen müssen und dann falls sie später über diese Grenzen kommen die Miete – moderat – steigt. Ich gebe Ihnen aber Recht, dass es andere wichtigere Baustellen gibt.
        Bei der Förderung von Eigentum bin ich auch bei Ihnen. In Wien wird ja Eigentum so viel ich weiß ohnehin nicht mehr gefördert. In Salzburg schaut das natürlich anders aus.
        Ich würde hier vor allem noch ein bisschen später bei der Übertragung des Wohnungseigentums für einen Ausgleich sorgen. Durch eine Erbschaftsteuer in relevanter Höhe. Also auch so, dass Immobilien nicht ausgenommen sind und auch der Freibetrag sehr niedrig angesetzt ist.

        Aber das ist eine andere Geschichte. Und bei den derzeit herrschenden politischen Kräfteverhältnissen ist die Einführung einer Erbschaftssteuer wohl leider auch alles andere als realistisch.

        PS: Es freut mich, dass Sie als einer der führenden Experten auf dem Gebiet auf unserem Blog gelandet sind!

  2. Ein hochinteressanter Artikel. Kleine Anmerkung zu den Begriffen, Aktiengesellschaften arbeiten mit Grundkapital, nicht mit Stammkapital, vgl. Par. 10 WGG.

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